近日，《“炒房天王欧神”柬埔寨西港土地骗局》一文刷爆网络，海外投资骗局再次走进大众视野，也把柬埔寨土地市场推上了热门。据这篇新闻报道，广东卫视财经节目主持人王牧笛、楼市投资者欧神、经济学家郎咸平这三位在个人投资领域有一定影响力的财经大V展开了巡回演讲，目的则是让国内的投资客去购买西港的一块地。

这块土地由他们在柬埔寨当地注册的公司“京柬置地”持有，约6300亩，土地性质是“柬埔寨中央政府推出的99年产权用地”，而京柬置地将这6300亩土地拆分成小块卖给国内散客，最低1亩起售，一亩地的价格为全款48万人民币，分期一年支付的价格是53万人民币。

但经过记者调查发现，这块地的真实属性是只剩下88年租期的“三手”经济特许用地，性质类似于国内的土地承包经营权。这样的土地受限于政府，土地的经营开发及转售交易都有限制，风险极大。而购买合同中也存在诸多陷阱，外国投资客可能并不清楚实际情况便签了约，维权难，想退也不容易。

柬埔寨近些年高速发展，在城镇化建设的进程中，外资大量进驻柬埔寨，吃发展红利的不在少数，土地市场和房产市场十分火热，核心城区一地难求的情况也很常见，部分地价已经被炒至8000美金甚至上万。

市场虽火热，但交易中也出现很多陷阱，除界面新闻曝光的以外，合同纠纷、土地归属、土地诈骗等问题也层出不穷，外国人想要在柬埔寨维权也是相当困难的。

那么，柬埔寨土地产权究竟怎么回事？是否会出现文中所说的骗局？想要安全有效地进行土地投资，我们需要了解两个问题。

1、柬埔寨土地真实产权

柬埔寨境内的土地按所有权性质分为国家公有土地和私有土地。国家公有土地包括森林、河道、天然湖泊、河岸、海滩、道路等，任何个人或公司均不能取得国家公有土地的所有权，也不能以任何形式取得国家公有土地的开发权。私有土地又分为国家私有和个人私有，国家私有的土地可以依据相关子法令进行转让、出租或特许使用，个人私有的土地可以自由转让、赠予、交换或出租。投资者购买的土地基本为私有性质的土地。

目前柬埔寨土地产权有几种形式：硬产权、软产权和分契式产权（即业主对土地并无所有权，只是购买了土地上的有限空间）。另外，还有一种高度安全的LMAP产权。目前市面上的土地大多为硬产和软产土地。

硬产权是柬埔寨产权中最强有利的形式，也是最好的土地产权。软产权是由当地区/县办公处获得，不是国家级的，但仍被视为一种所有权，受地方政府认可。硬产为永久产权，软产则为期限产权。

由于转让硬产权土地需交付4%的转让税，为了避交转让税，大部分地产交易仍然以软产权的方式进行。

投资者购买软产土地时，应首先将软土地证过户到投资者名下，然后再向省级地籍委员会申请硬土地证。申请将软产土地证转换为硬产土地证需要向地籍管理部门缴纳一定的费用，具体缴费标准按土地的具体位置确定，此种费用可由土地买卖双方协商承担。

《“炒房天王欧神”柬埔寨西港土地骗局》一文中提到的土地为经济特许用地，土地所有者拥有土地的开发使用权，特许土地年限最长为99年，但柬埔寨政府自2012年起已经暂停批准新的特许地。

2、外国人是否能在柬埔寨买地？可以通过哪些方式合法拥有柬埔寨土地？

柬埔寨大部分土地是私有制，但除了本国公民，外国人是没有权利以个人名义购买柬埔寨土地的。不过，外国人可以通过本地公司购买、租赁土地，或是获得柬埔寨国籍购买土地，也可以找本地人代替购买土地。

1）通过本地公司购买

外国人可与柬埔寨公民合伙成立一家公司，以公司的名义买卖及转让土地。但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的股权。

2）通过获得本地国籍购买

获得柬埔寨国籍，就有权利合法购买柬埔寨土地。获得柬埔寨国籍的方法包括投资入籍、捐款入籍、通婚入籍，以及出生获得国籍。

3）通过本地人代替购买

以本国公民的身份购买土地是最容易和最省钱的方法。通过本地人代理购买，投资者与土地所有者签署信托协议，以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。当然如果事情没按照计划发展，土地很容易遭受国家的征用，或被迫出售土地。

近几年，买卖土地诈骗事件频发，不仅是外国人，就连本地人也深受其害，各种陷阱层出不穷，通过柬埔寨人、信托等方式购买土地，往往伴随着很高的风险，大部分外国投资者会选择通过注册本地公司的方法，以公司的名义合法拥有土地。

以公司名义购买柬埔寨土地的投资者需要注意以下事项：

（1）避免仅跟一名柬埔寨人合伙，将51%分摊给两个以上柬埔寨合伙人，确保您个人的财产持有比重仍然是最多的。

（2）分配股份和规定股东权益，一定要事无巨细的写在草案上，确保每位股东签字并严格执行（记得在公司销售文件上强调：本公司外籍持股人购买土地时需独立支付100%费用，如决定出售不动产，出售的100%所得给外国人。）

（3）选择用抵押、担保和授权委托书文件，以确保在法律上强制执行对公司的土地或其他不动产的控制权。

了解了柬埔寨土地产权及外国人购买土地的合法途径后，大家对柬埔寨土地投资也有了更清楚的认知，过于浮夸的宣传不可信。想要安全投资柬埔寨土地，一定要进行详细的调研，包括土地所有权现状、土地所有权限制、所有权瑕疵、土地规划等内容，并通过靠谱的平台购买才能尽可能规避风险