随着国内房地产限购的持续收紧，现在越来越多的房地产企业涌入东南亚国家开发房地产，并吸引大批国内民众前往投资。在2017年以前，国人投资东南亚房地产最热的国家是马来西亚，随着2018年马来西亚政局的动荡，柬埔寨又掀起了一轮房地产投资的热潮。在柬埔寨首都金边，全市的高楼总量是1100栋，而2018年，金边就收到了1102个新建项目的申请，这场投资热潮之迅猛可见一斑。而推动这场投资热潮的主力军就是来自国内的房地产企业。
一、为什么会是柬埔寨？
受儒家文化影响的人对房地产有一种特殊的偏好，这使得国人对房地产的需求量非常大。在国内普遍限购的情况下，选择在邻近的东南亚地区投资，确实是一个不错的选择。人们往往会把东南亚和海南三亚进行比较，同样都是利于躲避寒冷冬天的热带地区，东南亚地区的房价会比三亚低很多；而且在热点时段从三亚返回北方的国内机票甚至比从马来西亚、柬埔寨出发的国际航班更贵，这也进一步凸显了东南亚房价的优势。
资本往往是最理性的，之所以大批房地产资本将投资的重点选择在柬埔寨，主要有两方面的原因：一方面柬埔寨国内政局稳定，对华友好，房地产企业在柬埔寨投资的政治风险相对较小。另一方面则是由于柬埔寨的发展水平较低，土地价格和劳动力成本与泰国、新加坡、马来西亚相比，都处于相对较低的水平，房屋产品的价格竞争力更强。
最近几年，柬埔寨房地产业的快速发展给柬埔寨政府带来了丰厚的税收，也带动柬埔寨经济快速发展。柬埔寨已经连续8年GDP增速维持在7%左右。经济的快速发展反过来又带动房地产估值的提高，使得最初进来的房地产商和炒房客收入颇丰，从而形成了高投资—高回报—追加投资的良性循环。可以预料，只要柬埔寨继续保持政治稳定和政策的连贯性，中资房地产企业在柬埔寨的投资还会进一步加大，在金边等部分地区，甚至会崛起一些华人聚居的市镇。
风险总是时刻伴随着机遇周围
投资柬埔寨房地产并非毫无风险，首先，柬埔寨并非没有政策转向的可能。柬埔寨的经济在快速起飞阶段，城市特别是大城市有着强烈的住房需求，但是中资房地产企业进入柬埔寨投资的房地产项目，显然不是为普通柬埔寨人准备的。这种需求与供给的落差，很容易引起当地民众的不满。
同时随着中资的疯狂涌入，柬埔寨的房价已经飙升到2000-3500美金，远远超出当地民众的平均工资收入。此前，也是由于中资大量购买房地产，在澳大利亚已经引发过一场巨大的政治动荡。虽然洪森总理首相的控制力较强，但是如果柬埔寨的民众呼声过于强烈，他也很有可能对相关房地产政策进行微调。然而任何政策上的风吹草动，对于房地产企业和投资客而言，都将是巨大的损失。
第二，就是国内对海外投资的限制。2017年初，国家加强对外汇管制的力度，现在很多人在海外投资房地产的资金都是非法转运出境的。毕竟国内中西部地区还有非常多的地方，急需资金进行开发，就是临近东南亚的三沙市未来也能整理出不少可供房地产开发的土地，像这种在海外投资房地产的行为，必然不会受到政策的鼓励。
一旦政策持续收紧，建房、供房、交房全链条，都会出现困难。要知道在国内房地产大潮全面来临之前，也曾经历过北海、海口房地产泡沫破灭的惊吓。如果资金链出现问题，谁知道柬埔寨的房地产是会一路飙升，还是会起起伏伏呢？
第三，则是人口增长大趋势制约。根据某些专家的观点，2018年我国已经出现了人口负增长。在这种至少是人口低速增长的大趋势下，如果说国内房市还有城镇化等因素的助力，那么国内资本对东南亚地区房地产市场的溢出效应究竟有多大，很值得怀疑。如果出现后续需求的减少，类似柬埔寨这样的东南亚国家出现房价崩盘的可能性很大。
受儒家文化圈影响的人，对土地和房屋有着天生的占有欲，这也使得东亚地区大都会的房地产价格在全球范围也都是偏高的。但是历史的经验也告诉我们，当土地兼并过于严重，土地集中到少数人或某一阶层手中时，往往就是暴风雨来临的前夜了。国内早已认识到房价过快增长，对经济社会的严重负面影响。己所不欲勿施与人，把被国内摒弃的一套东西转移到东南亚去，将来的风险和损失可能更加不可控。那些想去东南亚炒房发财的人，怎知道东南亚国家政府不是把他们当成了待宰的羔羊呢
二、西港房地产投资，地狱中仰望天堂！
2017年西港是座宁静的海滨小城，城里最高建筑是7层高的酒店，入夜后只有雨打屋棚的细语和海滩酒吧低缓的音乐声。
欧美背包客拿着《lonely planet》寻迹于此，最爱城外的懒人海滩。海滩白沙如雪，碧海如画，《国家地理》将其评为全球最美海滩，“欲望清澈之地”。
2017年春节后，西港的故事变得复杂百倍。
柬埔寨颁发了163张DU场牌照，其中91张落在西港。高楼拔地而起，全城化为工地，大批中国人开始涌入。最先到来的是炒房客，他们总如鲨鱼般嗅觉灵敏。西港土地禁止外国人买卖，但可找当地公司代持。一块块土地素未谋面，便开始击鼓传花。
两年间，西港房价翻了七倍，地价翻了数十倍。西港机场附近的荒土，最初售价每平米1美元，一年半后转卖时已30美元。炒地大军中，最有名的便是薛蛮子和水库论坛的欧神。薛蛮子称他在柬埔寨买的地比澳门面积还大，“西港地价一年翻十倍，买房出租四年回本”。
水库论坛的欧神，则把西港土地转卖给国内散客，第一轮售价每亩25万，第二轮涨到35万。在西港一场投资分享会上，薛蛮子对考察者们说：我从没见过这么一个城市，无数的人两眼发亮，像打了鸡血一样去疯狂赚钱。他说，他如同重回八十年代的深圳罗湖，重见那片荒莽的稻田。
西港以国父命名，西哈努克在梵语中有“小狮子”含义。为此城市中心立起一对金狮，作为西港地标。迷乱气息飘荡城内，中国元素无处不在。贵州米粉搭配着沙县小吃，莆田医院紧邻着如家酒店，醒目的汉字招牌上配着高棉语，大多谷歌翻译而成，常有拼写错误。
中国人在此很难有异乡感，除了物价。国内卖1.5元的农夫山泉，西港卖1.5美元；国内卖100元的路由器，西港卖100美元；一斤皮皮虾75美元，一盒中华40美元，而且是假烟。2017年上半年，西港一个30平米单间月租金150美元，2018年下半年已涨至1500美元。
二手房价格也随之疯涨。当地一家打印店老板，将40平米店铺连地卖了100万美金，然后在对面租房继续营业。西港的游戏正变得危险，大多数人心知肚明，但没人认为自己会是出局者。他们相信能在泡沫破碎前赚到钱，并全身而退。
“最狠的时候，租地盖楼招租，两年回本；搞个迪厅KTV，半年回本；开个火锅串串店，三个月回本；支个烧烤摊，半个月回本；承包个DU桌，最快一天回本。”放量投资，加大杠杆梭哈，金融手段全叠加上，翻身致富，阶层跃迁，在此一举。
6月22日，西港一栋7层高大楼突然坍塌，致多人伤亡。随着大楼一同坍塌的还有西港的灰色产业。8月18日，柬埔寨总理洪森签发禁令，“停止批准和停止颁发在柬埔寨经营的各种网络娱乐营业执照”。12天后，洪森再发命令：必须在2019年查封所有违法网络娱乐活动。坊间称，巅峰时西港曾有20万以上中国人，而今已离去七成。
9月中旬，当地房租已降60%，多家商铺寻求转让，有DU场跑路筹码作废，论坛上，许多帖子在甩卖冰柜、床架子和进口烤箱。三年内所有取巧的疯狂，在一座小城快速演完。没有文明之光，只有贪婪之罪。
三、综述
柬埔寨因拥有世界七大奇观之一的观光古迹吴哥窟，2014年赴柬埔寨之国际游客达450万人次，较2013年成长7%。其前5大外国游客来源国分别为：越南、南韩、日本、美国及中国大陆等。观光业为柬埔寨吸收27亿美元外汇，占GDP的16%，并创造62万个工作机会，据柬埔寨旅游部唐坤部长之预测，2015年柬埔寨将吸引500万人次游客，将较2014年增长11%。
另据柬埔寨旅游部表示，为了促进旅游业的发展，柬埔寨计划于2014年开通所有东协成员国的直飞航班。因此，旅游业的发展将继续带动金融、交通运输、酒店、餐饮和服务业等相关产业的发展，成为未来柬埔寨经济的重要支柱和收入来源，另查柬埔寨公省、西哈努克省、贡布省等4省440公里的海滨地区已入围世界最美的海滩俱乐部，亦成为柬埔寨发展旅游业的良好契机，并规划致2020年到柬埔寨的游客可上升至年600万人次，旅游业的发展将带动交通运输、酒店及餐饮等观光服务业之发展机会。
柬埔寨证券交易所已于2012年4月18日正式开市。第一家在柬埔寨证劵交易所(CSX)上市的公司是金边供水管理局(PPWSA)，在首日的交易中，其股票的价格从初始的每股6,300 RIEL(约1.57USD)上涨50%。另查柬埔寨政府已经批准柬埔寨电信公司、金边自来水局与西哈努克港三家国有企业作为第一批上市公司，此外，还有多家私营企业与其它国有企业也正在申请上市中，另据报导，我美德向邦公司在柬埔寨设立之曼哈顿经济特区亦预计于今(2015)年年底在柬埔寨挂牌上市。
柬埔寨近年来与越南签订边境合作协议，兴筑边境道路，除我国在柬台商美德向邦集团在柬越边境地区投资开发特别经济区外，亦有数字投资者开发边境土地，近年来越南有部分产品(如越南自行车及鞋类等项)被课反倾销税，吸引在越南投资之台湾自行车厂、鞋厂进驻投资。
由于柬埔寨除制鞋及制衣工业外，几乎没有其它工业，所有民生用品均仰赖进口，因此对于外资投资之产业项目几乎完全没有限制，爰我商任何产业均有机会前往柬埔寨投资，其中又以劳力密集产业最佳，可运用柬埔寨充沛之人力资源，将产品输往东协国家，以及美、日、欧盟等给予低度开发国家(LDC)待遇，享有优惠关税待遇，具有价格竞争优势。
柬埔寨土地广大，在全球对原料市场需求增强之际，对于纸浆、乳胶等制品之橡胶园、树、木薯、油加利树等农业经济种植甚为适合，我商如在技术及资金允许下，可向柬埔寨政府承租种植。
柬埔寨投资风险：
1、柬埔寨政府行政效率不彰：
柬埔寨行政效率极为缓慢，其官僚体系仍有待改善，其政府之效率不彰已造成厂商许多无法估计之隐形成本。不过柬埔寨国会已自2010年起审查反贪腐法案，倘获通过相信当有助增进行政效率。
2、罢工要求加薪事件日增，造成投资者困扰：
2013年计发生131件罢工案，较2012年增长10件，2014年虽稍有缓和，但厂商在柬埔寨作投资规画时需将罢工因素列入考虑。
3、治安考虑：
柬埔寨因贫富不均，治安问题渐趋严重，遭偷抢已属平常，重大凶杀及枪击案亦时有发生，近来首都地区虽稍有改善，惟仍需加强留意。
4、公共基础建设不足：
柬埔寨经长期内战，水电、道路运输系统等各项公共建设甚不健全。
5、人力素质不佳：
柬埔寨教育未能普及，柬埔寨成人中识字率仅68%，其中仅8%有高中以上学历，工人素质不佳，且技术工严重缺乏。
