在地产中间商老刘的眼中，疫情好转后的柬埔寨，其房地产市场正在恢复生机。皮肤晒得黝黑的老刘认为，一些投资者在瞄准眼下地价便宜的机遇，抄底地皮，等待行情好转后再抛出。无独有偶，在金边忙碌的小彭，近日也有想去暹粒置业的想法。
前不久，柬埔寨总理洪森下令，自2020年2月至2021年1月，凡在财经部或各省市财经局合法注册的房地产开发商，7万美元以下的房产可免征印花税一年。
有媒体分析，此举意在减负房地产商的纳税压力，以降低楼盘的售卖价格，从而提振地产市场信心。
那么，2021年，柬埔寨房地产市场是否会回暖？前景如何？影响市场表现的因素又有哪些？小编将为读者们逐一分析：
一、风向标
疫苗的推广至关重要
在柬埔寨深耕市场15年的老刘敏锐地察觉到，疫苗的问世，将是恢投资者信心的“妙药”。
他说，尽管不少国家仍在疫情的“泥淖”中挣扎，但疫苗的普及，将会加快疫情的结束。“柬埔寨的疫情并不严重，而中国的疫苗也正在广泛接种。”
在老刘看来，中国的购房大军，是柬埔寨房地产市场的主力推手。“接种疫苗后，华人将会陆续回归柬埔寨。”
据本地媒体报道，各国政府寄希望疫苗的投入使用，以挽救疫情给经济领域带来的冲击。对于柬埔寨来说，服装鞋业、旅游业和房地产业受疫情影响尤为严重，因此，疫苗无疑是复苏这些产业的“救命药”。
二、宏观面
国际贸易复苏有望
2020年第四季度，柬埔寨在国际贸易市场上，签下了两个重要协定，一是中柬自由贸易协定（FTA），二是区域全面经济伙伴关系协定（RECP）。
中柬自贸协定的签署，让柬埔寨商品冲破了中国的贸易壁垒，柬埔寨将会有更多的商品出口中国，其外贸经济将会迎来一个新的历史阶段。
2020年底，柬向中国出口了第一批芒果
区域全面经济伙伴关系协定生效后，柬埔寨出口将增长7.3%，投资将增长23.4%，国内生总值（GDP）则将在现有基础上每年再增长约2%。
更让柬埔寨信心大增的是，2020年12月底，柬埔寨在仙女油田开采出“第一滴油”，有媒体预测，柬埔寨石油开发的第一阶段，油产量最高将达到每天7500桶，而这些石油都将对外输送。石油的开采，将大大提升柬埔寨在国际贸易市场上的“身价”。
2020年底，柬开采出第一滴石油
国际贸易的利好，将提升人们的乐观预期。据亚洲开发银行、世界银行及柬政府经济部门预测，柬埔寨的经济增长将在2021年分别反弹至5.4%、4.3%和3.5%。
海外柬华投资公司（OCIC）董事长方侨生认为，随着柬埔寨经济的复苏，房地产和建筑业也将随着外国直接投资而迅速增长。
三、驱动力
多个大型基建落地
近两年，柬埔寨在全国范围内快速上马多个大型基建项目，如新金边国际机场、金港高速、暹粒新国际机场、蒙多基里省机场、西港深水港口、贡布省旅游港口等，深耕金边房地产租赁市场的业内人士陈先生直呼：“柬埔寨就像一个基建小狂魔！”
以金边为例，近两年来落地的基建就有新机场、诺拉岛斜拉桥、三环路、永旺3等，未来规划的还有金边轻轨、金边四环路等。
陈先生认为，历来，以固定资产投资来促内需的经济增长模式，大型基建项目投建是它的重要增长要素。基建项目的落成，往往能拉动周边房地产市场的快速发展，“2021年，基建项目会进一步投建或落成，这对于房地产市场来说，无疑是振奋人心的。”
四、供给侧
行情触底或将反弹
1月14日，柬埔寨世邦魏理仕发布房地产市场报告称，2020全年，柬埔寨房建筑投资总值约7.00亿美元，比2019年下降了约2.3亿美元。与2019年相比，柬埔寨土地价格平稳，并没有受到疫情影响。
报告显示，2020年下半年，写字楼租售、购物中心租赁、酒店公寓租售均遭到了下滑，其中酒店公寓的租赁下滑最为严重。
陈先生认为，受疫情的影响，2020年以来，先后有大批外籍人员离开柬埔寨，直至年底，外籍人员回流甚少。而酒店公寓面对的主要人群，以外籍务工人员为主，其中以中国人为主力消费群体。
世邦魏理仕分析，上半年，疫情“叫停”了大部分在建的楼盘，现有的商业建筑、写字楼、购物中心的单元空置率走高，到下半年，空置率进一步攀升。
“2020年地产业因疫情而停滞不前，2021年，随着疫苗广泛接种，疫情将好转，建筑施工将会加快进度，开发商们也会加快去库存。外籍人员的回流，也会使地产租赁回暖。”陈先生对2021年房地产市场抱有乐观的预期。
五、债务风险
高杠杆可能带来负面后果
尽管投资者和开发商们对柬埔寨的房地产市场或许抱有乐观的预期，但世界银行的报告却有不同的看法。
2020年12月17日，世界银行发布最新报告，敦促柬埔寨密切监测建筑和房地产“持续供过于求”的现象，警惕因建筑和房地产引起的债务急剧增加的问题，并因此可能构成的经济风险。
世邦魏理仕的报告也指出，柬埔寨的信贷业务过度集中于房地产领域，并于2020年第三季度以后，捆绑于房地产的个人信贷总额急剧飙升。
2020年11月，柬埔寨政府发布《柬埔寨经济更新》报告称，2020年新冠疫情和洪灾的相继发生，严重影响了普通民众的收入。部分没有收入来源的民众难以偿还银行贷款，这给银行和金融借贷机构造成了压力和风险。
柬埔寨投资管理控股有限公司首席执行官安东尼·加利亚诺（Anthony Galliano）认为，近年来，柬埔寨的私人债务远比公共债务庞大，柬埔寨正面临着高杠杆经济可能带来的负面后果。
安东尼认为，柬埔寨国家银行反复提出了信贷快速增长的脆弱性问题，尤其是在房地产和建筑行业。快速发展的房地产开发在没有适当监督的情况下，加剧直接抵押贷款的现象。如果疫情持续，经济无法回暖，可能会进一步加剧房地产债务风险。
六、产权归属
土地产权纠纷仍很常见
据2001年通过的《土地法》，柬埔寨土地产权所有权有多种形式，如硬产权、软产权、分契式产权和LMAP产权等。
尽管后三者都为投资柬埔寨房地产的外国人提供了便利，但相关法律规定，外籍人员不能直接拥有柬埔寨土地所有权。
因此，投资者要在柬埔寨获得土地所有权，往往会通过本地公司购买、租赁土地、柬籍人代购、信托代购等多种渠道持有土地。
老刘认为，外籍人员不能直接拥有土地所有权，他们的投资就存在风险。近年来，随着越来越多的华人来柬投资，关于华人与本地人的土地所有权的纠纷也越来越多。
老刘表示，来柬华人对各类土地的产权归属并不十分清楚，而近年来也存在某些不法开发商故意对投资者隐瞒土地产权形式的现象，因此，关于土地产权的法律纠纷也就多了起来。
“华人投资者要多个心眼，在入手（物业）时一定要调查清楚产权的归属问题。”不过，老刘也表示，某些华人投资者缺乏诚信，最后也会为产权问题带来纠纷风险。
结语
业内人士分析：2021年柬地产市场将有所回暖，投资回报也会有所释放，但疫情的影响和债务危机等因素如影随形，仍让市场充满不确定性，因此，入场还需谨慎！
