一直以来，都觉得好的房产是最稳定的保值资产，至少跑赢CPI是一定的。

然而今年我国经历了很多，人民币贬值、中美贸易大战、股市车市楼市纷纷不景气……等等，其实在去年，已经开始感觉2018年到2019年会是比较艰难的时期。而这段时间里，获得了比较多的海外的资讯，便开始了对国外购房的关注。

1-排除法

说到海外房产，全世界的可投资国家很多，从美国、欧洲、澳大利亚，到日韩、港澳、东南亚，甚至如斐济等小国，都有各自不同的卖点，这半年多来逐步了解后，慢慢确定了方向。

美国、英国、德国、澳大利亚，这样的成熟国家，如果投资大城市好地段，总价太高很难承受，而冷门城市或者郊区的发展潜力很难判断，光靠租金回报并不是一个很好的生意；

身边有听说朋友买了日本的房产，但我个人非常不看好，虽然都是二手现房带着租约，租金回报率有6%左右看似不错，但这个国家已经衰老，人口在减少，老龄化非常严重，房价很难有上升空间。

港澳的房价和成熟度，只能是大佬们玩的游戏了；希腊、塞浦路斯这样的破产国家房价比以前是低了不少，国内中介一直以抄底来宣传，但是欧洲诸国未来的发展潜力实在没有什么可以支撑，除了拍得很美的宣传照外，没找到特别的卖点；而其它小国也不太能考虑。最终眼光还是聚焦到了东南亚。

东南亚东盟十国，排除掉政局不稳的缅甸、没有国土的文莱、房价控制得太好的新加坡之外，老挝暂时看不到太大潜力，印尼排华太严重且限制颇多，剩下需要考虑的就是泰国、马来西亚、越南、柬埔寨、菲律宾。

这几个国家，从经济发展速度来看都是不错的，租金回报率也都挺高，初作对比之时有种无从下手的感觉，但是逐一对比后，便清晰起来。

菲律宾：

首都马尼拉高端公寓单价人民币4万以上，正常的两万多，但是炒房情况比较严重，有的0首付杠杆玩的也是加价的金融游戏，很多好房源都被中介或私人包走再加价卖，如果想要合适的投资，需要花很多精力去吃透市场，对我们这类简单的投资者有点难度；并且每年都要交房产税；

马来西亚：

第二家园计划没有听上去那么好。碧桂园森林城市所在的新山不适合投资，而且政策也坑了一波人。首都吉隆坡好的公寓4万多的价格，普通的2万多，但是限制外国人必须买100马币也就是人民币160万以上的房子，也有一定的房产税和其它限制。

越南：

经济增速比较快，而且很多制衣业轻工业都往越南走，租金回报率也不错。胡志明房价好的公寓在5000-6000美元，正常点的3000美元，最高的有到一万美元的单价。政策方面，只能购买50年产权，且限制也颇多。

泰国：

旅游大国，也是东南亚历史上唯一没有被殖民的国家。曼谷、芭提雅、普吉、清迈都是地产比较火热的城市。泰国是非常友好的国家，经济一直也发展得不错。曼谷房价从最核心地段的6-8万人民币，到CBD3 -5万人民币，再到郊区一万多人民币。但是曼谷很多房产都有中介包走加价卖，价格不太统一。

柬埔寨：

东南亚最穷的国家之一，但也是跟中国关系最好的国家。但是近几年经济发展速度很快，人口结构很好，中国的扶持力度大，房产这部分今年来非常火热。金边核心地段单价4000美元，正常房价2500美元左右。从长远看来，柬埔寨握了一手好牌，有后发制人之势。最重要的，柬埔寨是美元资产国，相对于其它东南亚国家使用本国货币的浮动大，柬埔寨美元资产是一个非常重要的优势。

这几个国家横向对比，基本是这样：

经济增速：

柬埔寨>越南>泰国>菲律宾>马来西亚

人口结构：

柬埔寨>菲律宾>越南>泰国>马来西亚

购房优势：

柬埔寨>泰国>马来西亚>菲律宾>越南

货币优势：

柬埔寨>泰国>马来西亚>菲律宾>越南

人均GPD：

马来西亚>泰国>菲律宾>越南>柬埔寨

同地段房价水平：

泰国>越南>马来西亚>菲律宾>柬埔寨

与中国关系：

柬埔寨>泰国>马来西亚>菲律宾>越南

这么看来，显得柬埔寨和泰国优势明显，而更明确的原因有几点：

一是与中国的关系，这一点非常重要，涉及到后期的资产安全，万一出现马来西亚碧桂园那种限制政策简直就是毁灭性打击；而排华因素也让让人很不爽；

二是货币优势，柬埔寨美元资产这一点是重磅级优势，相比其它几国的小国货币，遇到金融风险可能会大幅下跌，而美元的抗风险性是最强的；

三是一带一路，泰国和柬埔寨都是东南亚收益最大国；且泰国计划的克拉运河，建成后将替代马六甲，而柬埔寨西哈努克港也将成为最大受益的港口。

最终把眼光放在了柬埔寨和泰国这两个国家。泰国确实不错，大部分人都喜欢，低廉的物价，友好的人文，相对成熟的城市，然而实地仔细考察了一下泰国和柬埔寨后，却发现柬埔寨非常独特的一面。

2-柬埔寨

此次回国的飞机上，刚好和旁边一位先生聊起来。这位先生也是到柬埔寨考察，他从事的是帐篷制造出口，准备到金边设厂，聊到了找土地、人员工资等等当地的事情：柬埔寨工人最低工资水平是178美元，加班费按1.5倍计算，在离机场30公里开外的土地，地价约是200-300美元……目前把纺织、制衣、轻工业工厂搬到越南和柬埔寨的越来越多，而相对越南，柬埔寨有更好的关税政策、更低廉的工资，更便宜的土地。这一样来，近年吸纳了非常多的外资，像极了90年代的中国。

而不同的是，柬埔寨的人口结构非常年轻，平均年龄只有二十多岁，由于70年代的红色高棉，这个国家目前基本没有什么老人。在柬埔寨的这些天里，确实街上只看到年轻人和小孩 。这意味着1600万人口里，除了小孩之外，大部分都是壮劳力，相对于中国近40岁的平均年龄，这1600万人口的劳动力可以相当于2500万人口的中国，或者4000万人口的日本。这是一个非常独特的人口红利！

国家发展还需要的是能源。柬埔寨这个什么都靠进口的国家，现在连电能都是从泰国进口的，这也导致了柬埔寨目前用电昂贵，大约在1.5-2元人民币。但是这一点，中国前几年就开始在柬埔寨建设水电站（中国公司占股51%），到2019年1月1日就可以正式供电，而洪森总理也公布了1月1日大幅下调电价。除此之外，柬埔寨还发现了大量的天然气和石油，这对于一个刚起步的国家而言，相当于是发现了金矿。

柬埔寨目前也还有许许多多的资源等待开发，最简单的来说就如农业，有大量的可耕种土地还在荒废，特别在东南亚的热带气候下，种植业的回报率远高于亚热带及寒带，未来柬埔寨的农业如果得到发展，很有希望变成农产品出口大国。再比如说旅游业，目前柬埔寨的旅游业开发非常薄弱，除了吴哥之外，再没有其它知名景点。然而西哈努克的海滩和海水质量，都远超于泰国、菲律宾、马来西亚，泰国去年的旅游业总收入大约在500亿美元，而柬埔寨大约为20-30亿美元，这其中有着极大的发展空间。

从各类报道和宣传上，可以看到柬埔寨7%以上的GPD增速，并且可以预见，这个增速有很大的支撑，可以持续很多年。在我看来，柬埔寨就像是一个一穷二白的年轻人，但是手上握着一手好牌，打开了一个宝库，应该不用太久就能与泰国、越南一争长短。

整理了一下，柬埔寨握有哪些好牌：

1、极优势的人口结构：年轻力壮，且没有老人需要赡养，而国家在养老这块暂时没有压力；

2、可供发展的能源：已发现约二分之一迪拜石油储量和大量天然气，水电站已建成，石油将在2020年出油；

3、 大量可开垦的土地：柬埔寨人口密度比邻国更低，土地资源丰富，且拥有良好的海岸线资源；

4、旅游资源丰富：除了吴哥之外，西港、白马、七星海等地的旅游资源极待开发，特别是西港拥有联合国评选的最美白沙滩、玻璃海水以及诸多岛屿；

5、战略性港口资源：在泰国克拉运河计划完成后，西港将成为替代马六甲海峡的重要港口，未来贸易地位不可限量；

6、中国一带一路，这个不必多说，将改变柬埔寨的交通和贸易地位；

7、开放性政策：包括无外汇管制、优惠的关税政策、无CRS监管，使用美元资产等引资政策等等，不一一列举。

以上，是我对这个国家从无到有的认识。再来说说首都金边和特区西哈努克。

3-金边

金边，首都，柬埔寨第一大城市。然而这个第一大城市着实有点小，整个城区面积，差不多只相当于北京的2环，机场也小，道路也小，然而拥堵程度也不输给北京上海曼谷这样的大城市。从机场到市区，一路是脏乱的，电线也跟曼谷一样满天飞，主要交通工具是摩托车和tutu车，只有真正进入到市区后才显得有一点点像首都的样子，特别到了NAGA酒店附近才有了大城市的样子，但大部分时候还是表现得很落后。

毕竟对于一个起步阶段的国家也不可以太苛刻，这里像极了中国的90年代，只不过多了一些大楼和公寓。行走在金边的几天里，这里的建筑，一条街上有当地人的旧房子，排屋，有些还保留有一些法式建筑的原貌，紧挨着就有可能是一幢中档或是高档的高层公寓住宅，再紧挨着则有可能是一座占地面积不小的现代别墅。并且，这里看到劳斯莱斯以及其它豪车的几率很高。新老交替，贫富共存，金边就是这么一个城市。

但不可否认的是，这里的国际化程度挺高，走在街上很多的西方面孔，更不要说NAGA里全都是外国人。酒店、餐厅服务生基本都会英文，tutu车大部分都会一些英文，街上的招牌也基本上全有标注英文，还有不少的中文招牌。

金边生活有20万左右的外国人。这些人群，一部分是公务员性质，也就是各国派驻柬埔寨的外交人员，多数处在各国的大使馆；一部分是来做生意的，这一点从机场附近成片的工厂就可以看出来；另一部分则是各大公司派驻的管理人员、商务人员，有天在一家PIZZA店里，刚好遇到了一位华为派驻金边的工作人员。

华为也是把东南亚作为一个重要的市场来发展，在泰国等国家已深入布局，柬埔寨虽然落后，但也已经派驻了二十几位工作人员。这位帅哥也刚派到金边一个多星期，正在租房子，由于公司有租房补贴，完全可以承受得了BKK1区单身公寓1000-1200美元的月租，甚至也在考虑是否购置一套房子用于接下来两年的居住。说起见闻，也一样抱怨着柬埔寨的落后、高物价，但他也非常喜欢这个感觉自由，同时经常能看到小型足球场的城市，只是还暂时约不到人一起踢足球。

除了华为，还有很多的世界五百强公司也在金边设有了分公司和办事处，而我在这几天的餐馆里，以及参观公寓及住酒店时，每天也遇到很多的欧美、日本、东欧人群。感觉在金边的外国人，除了中国人外，最多的可能是日本人和台湾人。这些人群，基本上都是租着中高端的公寓，所以一些口碑较好的公寓经常满租，有的甚至要预约到半年以后才有房间。

从数据上来看，目前金边公寓的总量不过几万套，而外国人则有二十万，即便租房的全是外国人也不够用。按照租金和房价的比值，如果去年或者前年购置的好地段的房产，租金回报率确实可以达到10%以上，今年的房价已有上涨，租金回报率依然可以达到6-8%。而且趋势上来看，随着这个国家的进步，外来人口会越来越多，据规划金边在五到十年人口将要从200万上升至400万，而每年最多新增建成一两万套公寓的供应量应该是远远不够的。相信金边的房价和租金会有很长一段时间的红利期。

4-选择

行走在金边一个多星期，逐渐了解了这个城市每个大区块的模样和特点，基本上比较有代表性的楼盘也都逐一去看了，其实看多了还真的挺累的。做几点归纳，供大家参考：

01开发商的选择

柬埔寨的房产开发商，个人主要分为几类：中国大陆开发商、日本开发商、新加坡开发商、中国台湾开发商、本土开发商等。以下内容不带民族情感，仅从客观上阐述。

日本开发商比较早就进入柬埔寨，但基本都是只租不售，也因为管理上的先进所以日本公寓的出租率和租金都算是最高的。少有的出售型的日本公寓基本也都在开建前就在日本国内销售完毕，市面上少有或者说没有看到在售的日本开发商出售的公寓。

新加坡开发商也算是早期进入柬埔寨，常见的在售楼盘如THE PEAK，THE BRIGDE（售完），AXIS等，以建筑面积计价，价格相对较高，如THE PEAK单价在4000美元以上；AXIS在机场一带，也在2500美元左右；

台湾开发商的项目不少，而且营销做得好，或者说吹得很好，实际产品却感觉差强人意。比如钻石岛的钻石双星，描绘得很好，而实际看到成品（目前已基本落成），个人觉得怎么看怎么土气。台湾开发商也基本以建筑面积计价，价格方面，估计是台湾人太好骗，都要比周边楼盘更贵一些，也因为这一点，销售速度都不会太快。

中国开发商的项目可以算是外国开发商里最多的，当然也跟国内一样以建筑面积计价，价格和品质方面都偏向于国内，中规中矩吧，不过中国开发商的资金实力都算不错，比如富力、太子等，建设速度让人放心，烂尾的可能性比较小。

本土开发商，一般国人接触得比较少，一是由于语言问题存在沟通障碍，二是一般本土开发商都没有做很像样的售楼部，如果没有懂行的人带，估计连门都找不到。但是本土开发商以套内面积计价，有些楼盘做的还真不错，性价比非常高。只不过本土开发商除了皇家集团外，其它都相对是小开发商，在不知根知底的情况下，或多或少存在一定的风险。

其它还有比如韩国开发商，但是金边目前一幢最大的烂尾楼就是韩国开发商的楼盘，实在让人不放心；还有香港开发商，不过楼盘较少，但是也是少有的以套内面积计价，性价比也挺高。

PS：建筑面积计价，指的是公摊面积也需要用钱买；而套内面积计价，则是买的纯是可使用的面积，所以比如一平方3000元的建筑面积单价，要比3000元的套内面积单价更贵20-25%左右。

个人比较看好的是本土优质开发商，但是很少有，其次就是中国开发商也是稳妥的选择。以上算是个人观点，如有偏颇欢迎指正修改。

02地段的选择

回国后用比例尺计对比过金边的大小，实际上我们现在能看到的金边，放在北京就都相当于二环，哪怕是机场都只在2.5环左右的位置，以后城市发展扩大后，现在买的任何地段都是中心，所以胆子可以大一点。但如果不是在金边生活几个月或者一年以上，那么最好的选择就是目前的热门地段，稳妥！热门地段主要有几大块：

中心区：以独立碑和NAGA附近的一些楼盘，代表就是THE PEAK等，价格一般在3500-4500美元（建筑面积），算是最贵的地段；

BKK1区：也是俗称的使馆区。这一带由于生活着大量的外国人，是一直以来租金最贵也最稳的区域，而这一区域的中高档餐厅、咖啡、城市面貌也是金边目前最好的。目前价格在3300-4000美元左右。

钻石岛：钻石岛由于打造了一些展览馆、剧院以及其它配套，所以一直以来也都挺热门，价格在3000-3500美元（建筑面积）左右。近期买钻石岛的以商务写字楼为主，代表是摩根大厦。

总理府一带：由于有加华和安达两个5A写字楼，所以这一带商业氛围比较浓，也吸引了一些开发商来拿地建楼盘，价格大约在2600-3000美元上下（建筑面积）。

万谷湖：比起其它区域都是私人所有地而言，万谷湖有较大的空地可供规划和开发，目前只有一个楼盘金边一号，算是少有的大型社区，价格在3400美元左右，感觉是贵了。

堆谷区：算是BKK1之外的第二个富人区，这里街道清楚，而且也有不错的学校，还有非常多的大别墅豪宅，富人扎堆的区域，很适合居住，价格在1800-2100美元左右，代表是星鼎国际（2000美元出头），感觉堆谷是不错的选择之一。

森速区：相对靠近机场和工业区，楼盘不少，价格在2200-2600美元左右，有的楼盘以建面计价，有的楼盘以套内计价。代表是皇家豪宅，2200美元左右（套内）。这里有一个楼盘叫北桥国际，就在最好的北桥国际学校里面，社区环境非常棒，金边很难得见到这么适合住的地方，作为投资也是不错的选择。

BKK与洪森大道：这块区域主要指的是太子中央广场、金边富力城以及相关楼盘，太子由于是现房，地段更靠BKK1，还有综合体和包租，价格在2700美元左右；而富力在2000美元出头。这一区域有个非常不错的楼盘叫UV，价格在2100美元的套内价，但是有比较好的折扣，折后在1850美元左右，是套内面积计价，换算成建面价格大约1400美元出头，性价比颇高。

03期房和现房的选择

期房的优势在于可以分期付款，所以资金的占用成本低，核算后回报率会更高，但是要挑好的开发商，避免烂尾的风险；现房的优势在于稳妥可靠，即买即收租，但是要付全款，而且现房的价格相对期房要更高一些。

所以，如果求稳妥，手头资金比较充裕，那么就选现房；如果想追求资金回报率，则可以选期房，但是一定要选好开发商。

5-拿下

经过几天的考察后，确实觉得金边是一个非常有潜力的城市。当然很多人觉得以柬埔寨目前的经济水平是否能支撑得起房价，这一点上我的看法是：其一，柬埔寨虽然人均收入不高，但是贫富差距大，富人是很多的，从遍地豪车上很容易看出来，而未来会出现更多的富人；其二，金边城区目前面积很小，解决未来人口居住需要更多的房子，那么目前购买的都算是中心区，未来城市必然外扩。就像北京中心区域十几二十万的房价，燕郊房价两万多，都有相应的居住人群。中心区永远不会缺乏有购买力的人群。

最终，我比较看好的有三个楼盘：

最喜欢的是BKK1区的一个项目，叫大使馆中央。这个项目的设计感在BKK1区域都数一数二，还获得过柬埔寨房产设计大奖。开发商是比较有实力的本土开发商，价格在3700美元左右，使用套内面积计价。由于是超豪宅设计，公摊率在37%，如果按此计算，这个楼盘的建面单价仅2600美元左右，即便按正常的20%的公摊率算，单价也只有2800美元左右。要知道在这个地段的价格基本在3500-4000美元的建面单价，EC项目的单价确实超有性价比！并且，这个楼盘的精装修品质非常高，所用的材料和设施都是超一线品牌，非常棒！

EC项目马上可以交房，算是准现房，没有任何的其它风险，值得购买！这个楼盘因为品质高、性价比高，估计没有给经纪人比较高的佣金，所以其它中介公司都没有在推这个楼盘。在此感谢我的经纪人吴总，要不是他，估计我是怎么都不会了解到这个楼盘。这个楼盘不像其它楼盘建了漂亮的售楼部，它只建了样板房，在一点都不显眼的位置，如果不是吴总带着，肯定是找不到。

第二个楼盘，是上文有说到的UV，全称是UBRAN VILLAGE，港资开发商。这个楼盘就在富力边上，相隔一百米左右，但是富力大约2000-2100美元的建面价，而UV是2300美元的套内价带全套家具家电，还包租两年，如果选择不带家具家电且不包租的最优惠政策方案，只要1850美元左右，换算成同样的建面价才1400美元左右，一下子比同地段的楼盘便宜了近600美元！而且这个楼盘是除了公寓外，还有创业园，有蹦床滑板足球场等设施，打造一个艺术创艺小镇，很像北京的798工厂，非常喜欢。这个楼盘同样也是基本没有其它中介在代理，如有需要可以找吴总。

第三个楼盘，是商务写字楼摩根大厦。金边的写字楼比较缺乏，未来更多的企业入驻金边后会有很长一段时间的强需求。在金边，写字楼的租金回报率是比住宅还要高的。摩根大厦的设计和规划都很高端，应该是未来几年内柬埔寨最高端的写字楼，价格上比钻石双星还便宜，大约在3400美元，还包租三年8%回报，确实是不错的投资。

EC最小面积六十几平套内，总价在170多万人民币起，由于是准现房，所以基本上需要付全款；UV最小面积五十几平套内，总价70万人民币左右，建设到了十层以上，还可以继续分期付款；摩根大厦最小面积也在五十几平，总价在130多万人民币起，可选两年分期。综合考虑后，我选择了UV这个项目，着实是看中了它的高性价比和可分期付款。当然，如果后期资金充足，我还想再在EC或是摩根再继续购买。